Ze beloofden je "€ 5.000 in augustus, gemakkelijk" voor je Arenal-appartement of je villa in Las Rotas. Je opende Airbnb, zag torenhoge prijzen en dacht: "Dat dekt de gemeenschapskosten en de helft van de onroerendgoedbelasting." Zeker weten?
Hier is de ongemakkelijke waarheid: wat je ziet is prijs, geen winst. En ja, in 2025 blijven de vakantieverhuur aan de Costa Blanca sterk... maar eerlijke cijfers liegen er niet om.
Als augustus niet het jaar dekt waarin je de cijfers bijhoudt, beroof je jezelf van zowel geld als de zomer.
Een klassiek scenario. U bezit een tweede huis in Dénia of Jávea. De familie is verdeeld: "Dit jaar gaan we genieten van het huis", versus "Kom op, augustus huurt zichzelf." Vertrouwd, nietwaar?
Appartement met twee slaapkamers. Je ziet € 280 per nacht in nabijgelegen aanbiedingen en wordt enthousiast over 26 geboekte nachten. Je vergeet commissies, schoonmaakkosten of het feit dat je de tweede helft van augustus voor jezelf wilt met de kinderen (wat betekent dat je de kalender doorbreekt en hele weken verliest).
Herenhuis in de buurt van het strand. Je denkt: "Ik verhuur August en dat is het." Dan, op 15 augustus om 23.40 uur, krijg je een telefoontje over een kapotte airconditioning. Gasten zijn boos, je bent in een andere stad en je beoordeling van 4,9 daalt naar 4,3. De volgende boeking... weg.
Ondertussen huurt uw buurman in Les Rotes in juni en september met een verblijf van 10 nachten, geen drama, geen stress. Toeval? Nee. Strategie.
Het is niet het nachttarief. Het is de giftige mix van optimisme + verborgen kosten + kapotte agenda's. Bijna iedereen valt hier:
Overschatting van de bezettingsgraad en tarieven in het midden van de weken, alleen gericht op de piek in augustus.
Onderschatting van kosten: commissies (14-18%), beheer (15-25%), schoonmaak, wasserette, voorzieningen, nutsvoorzieningen (airco op 21º de hele dag), vervangingen, noodgevallen.
De kalender negeren: het blokkeren van "mijn 10 dagen" laat dode gaten achter. Platforms bestraffen dat.
Juridisch en fiscaal: toeristenvergunning (VT), gemeentelijke voorschriften, aansprakelijkheidsverzekering, gastenregistratie, fiscaliteit (IRPF/IRNR). Boetes en verrassingen verschijnen niet in uw spreadsheet, maar ze bestaan.
Emotionele kosten: nachtelijke telefoontjes, recensies, boze buren, je partner die vraagt: "Waarom hebben we dit huis eigenlijk?"
Stel je voor. 12 augustus, 38ºC, file op de Montgó, technicus komt niet, gasten dreigen te annuleren. Je eet laat in een strandbar, je telefoon staat op brandbestrijding. Allemaal waarvoor? Een netto-inkomen dat, mits goed berekend, niet eens de stress dekt.
Nog een klassieker: je houdt de beste data aan en de rest verhuur je in stukjes en beetjes. Het gevolg: minder inkomsten en meer frustratie. Week na week verliest uw huis emotionele waarde en levert het niet het inkomen op dat door de glanzende foto's wordt beloofd.
Er zijn twee soorten eigenaren, en slechts één definieert uw zomer:
De "Enjoyment Owner": het huis is uw privéclub. Je huurt waar je geen last van hebt. Doel: rust en onderhoud gedekt.
De "Investor Owner": de woning is een bezit. De kalender wordt geregeerd door spreadsheets. Doel: nettowinst en noteringsreputatie.
Als je eenmaal je identiteit hebt gekozen, doen beslissingen geen pijn meer. Geen discussies meer over "wat zonde om augustus te verliezen" of "wat jammer om niet te huren". U beslist met duidelijke regels.
Marta, appartement met 2 slaapkamers in de Arenal. 2024: € 7.200 bruto in augustus (hoge tarieven, goede foto's, solide kopie). Na commissies, beheer, schoonmaak, nutsvoorzieningen en een kapotte airco: netto € 3.180 vóór belasting. In 2025 kiest ze ervoor om 10 dagen in juni voor zichzelf te reserveren en de hele maand augustus open te gaan met een minimum verblijf van 7 nachten. Doel: € 6.000 netto voor de hele zomer, nul kopzorgen. Heeft ze het bereikt? Ja, want ze stopte met gokken en begon het als een bedrijf te beheren.
Je stelt je dit voor en ademt gemakkelijker:
Blokkeer je data opzettelijk (juni en september), huur heel augustus of geniet ervan, maar geen halve maatregelen.
Wekelijkse tarieven en minimumverblijven die zinloze omzetten vermijden en uw netto verhogen.
Geautomatiseerde check-in, geplande schoonmaak, noodprotocol met een lokale provider (niet jij).
Juridisch in orde: VT-licentie, verzekering, gastenregistratie en belasting gepland voor publicatie.
Geld komt op uw rekening terecht terwijl u rustig dineert in Les Rotes. Of op je terras, omdat je ervoor gekozen hebt om ervan te genieten. Beide zijn geldig, zolang de cijfers maar kloppen.
Doel A (plezier): dekt de jaarlijkse kosten en heb geen hekel aan je huis. Doel B (investering): het net en de reputatie maximaliseren. Gouden regel:
Huur de hele maand augustus tegen marktconforme tarieven, of houd de hele maand augustus. Geen halve maatregelen.
Indicatieve bereiken voor augustus 2025 (per nacht):
Dénia – Les Marines (2 slaapkamers): € 180–260
Jávea – Arenal (2 slaapkamers): € 220–320
Villa's 3-4 slaapkamers met zwembad (Dénia/Jávea): € 380-900
Redelijke bezetting in augustus, goed beheerd: 75-90% met een minimum verblijf van 7 nachten.
Platformcommissies (OTA's): 14-18% van de bruto.
Beheer (indien uitbesteed): 15-25% van het bruto.
Schoonmaak + wasserij: € 90-200 per omzet, afhankelijk van de grootte.
Nutsvoorzieningen (elektriciteit/water/AC): € 7–18 per nacht.
Vervangingen en voorzieningen: 2-4% van het inkomen.
Onderhoud/noodgevallen: provisie € 150-300 in de zomer.
Onroerendgoedbelasting, gemeenschapskosten, verzekering (maandelijks pro rata).
Belasting: IRPF/IRNR op winst; aftrekposten variëren per profiel en service. Raadpleeg uw adviseur.
Juridisch: VT-licentie, aansprakelijkheidsverzekering, gemeentelijke regels, gastenregistratie.
Nettowinst = Bruto inkomen – (Commissies + Beheer + Schoonmaak + Nutsvoorzieningen + Vervangingen + Onderhoud + Pro-rata) – Belastingen
Ga uit van 26 nachten à €230 = €5.980 bruto.
OTA 15%: €897
Beheer 18%: € 1.076
Schoonmaak 4 omzet: €400 + wasgoed €120
Nutsvoorzieningen: 26 x €8 = €208
Vervangingen/voorzieningen (3%): €179
Pro-rata belasting + gemeenschap + verzekering (augustus): € 138
Onverwacht: €150
Totale kosten: € 3.168,-. Winst voor belastingen: € 2.812. Belasting (19% geschat): € 534. Finale netto: € 2.278.
De pijnlijke vraag: zou je je eigen August opgeven voor €2.300? Als het voor jou werkt, prima. Zo niet, blokkeer dan augustus voor jezelf en huur juni/september met minder stress en betere marges per bezette nacht.
26 nachten aan €550 = €14.300 bruto.
OTA 15%: € 2.145
Beheer 18%: € 2.574
Schoonmaak 5 omzet: € 900 + wasgoed € 300
Gebruiksvoorzieningen + zwembad/tuin: €468 + €200
Vervangingen (3%): € 429
Pro-rata belasting/verzekering: €133
Onverwachte AC-reparatie: € 250
Totale kosten: € 7.399,-. Winst voor belastingen: € 6.901. Belasting (19%): € 1.311. Finale netto: € 5.590.
Dit kan 'het jaar overdekken'. Maar pas op: als je augustus opsplitst, de bezettingsgraad verlaagt tot 70%, of de omzet vermenigvuldigt, verdwijnt dat netto
7N-regel: minimaal verblijf van 7 nachten in augustus. Minder omzet, hoger netto.
Schone kalender: houd de hele maand augustus of huur alles. Gaten doden de winst.
Weekprijzen: vaste weekprijzen in het hoogseizoen en in het middenseizoen. Pas elke maandag aan op basis van gegevens, niet op basis van zenuwen.
Betrouwbare aanbieders: schoonmaak, onderhoud, calamiteiten met SLA's. Niet improviseren.
Juridisch eerst: VT-licentie, verzekering, gemeenschapsregels. Publiceren zonder dit is Russisch roulette spelen.
Belasting gepland: beslis of u aangeeft als toeristische verhuur zonder diensten (geen btw) of hotelachtig met diensten (mogelijk btw). Het wordt bepaald door operaties, niet door wishful thinking.
Vakantiehuizen in Dénia en Jávea zijn gedreven door micromarkten: Les Marines, Les Rotes, Arenal, Cala Blanca, Portitxol... Algemene kopie of willekeurige foto's zijn niet voldoende. Wat werkt is positionering, dynamische prijzen en vlekkeloze operaties.
Bij La Naya Real Estate werken we met eigenaren die op zoek zijn naar winstgevendheid zonder de stress. We zijn hyperlokaal in Dénia en Jávea, meertalig en gericht op echte marketing (foto's, video, YouTube, advertenties) om gekwalificeerde gasten aan te trekken. We coördineren het beheer van vakantieverhuur in Dénia en Jávea met vertrouwde partners en stemmen juridische en fiscale zaken af op adviseurs die duidelijk spreken.
Vertaling: u kiest uw doel (live versus huur in de zomer); wij zorgen voor het plan zodat de cijfers gelden en de ervaring de moeite waard is.
Stop met vechten met 'misschien'. De droom van 'ik verdien misschien € 6.000' is rook als je de cijfers niet uitvoert. Uw huis verdient beter: rust of winst, maar door u gekozen, geen inertie.
Wat stellen wij voor?
Gratis zomernetcalculator: we doen het in een gesprek van 20 minuten met uw echte gegevens (locatie, m², capaciteit, foto's, geschiedenis).
Kalenderplan: slimme blokken, minimumverblijven en prijsstrategie voor augustus, juni en september.
Juridische en fiscale checklist om zonder verrassingen te publiceren in de Valenciaanse Gemeenschap.
E-mail ons op hello@lanayarealestate.com, bel ons op +34 685 56 22 71 of bezoek ons kantoor op C/ Diana 7, Dénia. Als je wilt, boek dan hier: lanayarealestate.com.
In 2025 wordt er niet onderhandeld over de zomer, maar over de vormgeving. Of je leeft het volop, of je huurt het goed. Beide opties winnen als je beslist op basis van de cijfers. Welke ga je kiezen?