Ils vous ont promis « 5 000 € en août, facile » pour votre appartement Arenal ou votre villa à Las Rotas. Vous avez ouvert Airbnb, vous avez vu des prix exorbitants et vous vous êtes dit : « Cela couvre les frais de communauté et la moitié de la taxe foncière. »
Voici la vérité inconfortable : ce que vous voyez, c’est le prix, pas le profit. Et oui, en 2025, les locations de vacances sur la Costa Blanca restent fortes... mais les chiffres honnêtes ne mentent pas.
Si le mois d’août ne couvre pas l’année où vous faites les chiffres, vous vous privez à la fois d’argent et d’été.
Un scénario classique. Vous êtes propriétaire d’une résidence secondaire à Dénia ou à Jávea. La famille est divisée : « Cette année, on va profiter de la maison » versus « Allez, le mois d’août se loue tout seul ». Familier, n’est-ce pas ?
Appartement de deux chambres. Vous voyez 280 € la nuit dans les annonces à proximité et vous vous réjouissez des 26 nuits réservées. Vous oubliez les commissions, les frais de nettoyage ou le fait que vous voulez la deuxième quinzaine d’août pour vous avec les enfants (ce qui signifie que vous brisez le calendrier et perdez des semaines entières).
Maison de ville près de la plage. Vous vous dites : « Je vais louer le mois d’août et c’est tout. » Puis, le 15 août à 23h40, vous recevez un appel concernant une unité de climatisation en panne. Les voyageurs sont contrariés, vous êtes dans une autre ville et votre note de 4,9 tombe à 4,3. La prochaine réservation... partie.
Pendant ce temps, votre voisin à Les Rotes loue en juin et septembre avec des séjours de 10 nuits, sans drame, sans stress. Coïncidence? Stratégie.
Ce n’est pas le tarif de la nuit, c’est le mélange toxique d’optimisme + de coûts cachés + de calendriers cassés. Presque tout le monde tombe ici :
Surestimer le taux d’occupation et les tarifs en milieu de semaine, en se concentrant uniquement sur le pic d’août.
Sous-estimation des coûts : commissions (14-18 %), gestion (15-25 %), nettoyage, blanchisserie, commodités, services publics (climatisation à 21º toute la journée), remplacements, urgences.
Ignorer le calendrier : bloquer « mes 10 jours » laisse des lacunes. Les plateformes pénalisent cela.
Juridique et fiscal : licence touristique (VT), règlement municipal, assurance responsabilité civile, enregistrement des clients, fiscalité (IRPF/IRNR). Les amendes et les surprises n’apparaissent pas dans votre feuille de calcul, mais elles existent.
Coût émotionnel : appels tard dans la nuit, critiques, voisins en colère, votre partenaire qui demande : « Pourquoi avons-nous cette maison ? »
12 août, 38ºC, embouteillage sur le Montgó, le technicien n’arrive pas, les invités menacent d’annuler. Vous mangez tard dans un bar de plage, le téléphone en mode pompier. Tout pour quoi faire ? Un revenu net qui, lorsqu’il est calculé correctement, ne couvre même pas le stress.
Autre classique : vous gardez les meilleures dates et louez le reste en morceaux. Le résultat : moins de revenus et plus de frustration. Semaine après semaine, votre maison perd de sa valeur émotionnelle et ne parvient pas à fournir les revenus promis par les photos sur papier glacé.
Il existe deux types de propriétaires, et un seul définit votre été :
Le « Enjoyment Owner » : la maison est votre club privé. Vous louez ce qui ne vous dérange pas. Objectif : la paix et l’entretien sont couverts.
Le « Propriétaire Investisseur » : le logement est un actif. Le calendrier est régi par des feuilles de calcul. Objectif : bénéfice net et réputation de l’annonce.
Une fois que vous avez choisi votre identité, les décisions cessent de faire mal. Fini les débats sur « quelle honte de perdre le mois d’août » ou « quel dommage de ne pas louer ». Vous décidez avec des règles claires.
Marta, appartement de 2 chambres dans l’Arenal. 2024 : 7 200 € bruts en août (tarifs élevés, bonnes photos, copie solide). Après commissions, gestion, nettoyage, charges et clim en panne : net 3 180 € HT. En 2025, elle choisit de se réserver 10 jours en juin et d’ouvrir tout le mois d’août avec des séjours de 7 nuits minimum. Objectif : 6 000 € net pour tout l’été, zéro prise de tête. L’a-t-elle réussi ? Oui, parce qu’elle a arrêté de jouer et a commencé à le gérer comme une entreprise.
Vous l’imaginez et respirez mieux :
Bloquez intentionnellement vos dates (juin et septembre), louez tout le mois d’août ou profitez-en entièrement, mais pas de demi-mesure.
Des tarifs hebdomadaires et des séjours minimums qui évitent les rotations inutiles et augmentent votre net.
Enregistrement automatisé, nettoyage programmé, protocole d’urgence avec un fournisseur local (pas vous).
Mentions légales : licence VT, assurance, inscription des invités, et taxes prévues avant la publication.
L’argent atterrit sur votre compte pendant que vous dînez paisiblement aux Rotes. Ou sur votre terrasse, parce que vous avez choisi d’en profiter. Les deux sont valables, à condition que les chiffres s’additionnent.
Objectif A (plaisir) : couvrir les dépenses annuelles et ne pas en vouloir à votre maison. Objectif B (investissement) : maximiser le net et la réputation. Règle d'or:
Louez tout le mois d’août aux taux du marché ou gardez tout le mois d’août. Pas de demi-mesure.
Fourchettes indicatives pour août 2025 (par nuit) :
Dénia – Les Marines (2 lits) : 180 à 260 €
Jávea – Arenal (2 lits) : 220 à 320 €
Villas 3-4 chambres avec piscine (Dénia/Jávea) : 380-900 €
Taux d’occupation raisonnable en août, bien géré : 75 à 90 % avec des séjours de 7 nuits minimum.
Commissions de plateforme (OTA) : 14 à 18 % du brut.
Gestion (en cas d’externalisation) : 15 à 25 % du brut.
Ménage + blanchisserie : 90 à 200 € par chiffre d’affaires, selon la taille.
Charges (électricité/eau/climatisation) : 7 à 18 € par nuit.
Remplacements et commodités : 2 à 4 % du revenu.
Maintenance/urgences : provision 150 à 300 € en été.
Taxe foncière, frais de communauté, assurance (prorata mensuel).
Fiscalité : IRPF/IRNR sur les bénéfices ; les déductions varient selon le profil et les services. Consultez votre conseiller.
Juridique : licence VT, assurance responsabilité civile, règlement municipal, enregistrement des clients.
Bénéfice net = Revenu brut – (Commissions + Gestion + Nettoyage + Services publics + Remplacements + Maintenance + Prorata) – Impôts
Supposons 26 nuits à 230 € = 5 980 € bruts.
OTA 15 % : 897 €
Gestion 18 % : 1 076 €
Ménage 4 rotations : 400 € + blanchisserie 120 €
Charges : 26 x 8 € = 208 €
Remplacements/commodités (3 %) : 179 €
Taxe au prorata + communauté + assurance (août) : 138 €
Imprévu : 150 €
Coût total : 3 168 €. Bénéfice avant impôt : 2 812 €. Taxe fiscale (19 % est.) : 534 €. Montant net final : 2 278 €.
La question douloureuse : renonceriez-vous à votre propre mois d’août pour 2 300 € ? Si cela fonctionne pour vous, très bien. Sinon, bloquez le mois d’août pour vous-même et louez juin/septembre avec moins de stress et de meilleures marges par nuit occupée.
26 nuits à 550 € = 14 300 € bruts.
OTA 15 % : 2 145 €
Gestion 18 % : 2 574 €
Ménage 5 rotations : 900 € + blanchisserie 300 €
Charges + piscine/jardin : 468 € + 200 €
Remplacements (3 %) : 429 €
Taxe au prorata/assurance : 133 €
Réparation imprévue de la climatisation : 250 €
Coût total : 7 399 €. Bénéfice avant impôt : 6 901 €. Taxe (19 %) : 1 311 €. Montant net final : 5 590 €.
Cela pourrait « couvrir l’année ». Mais attention : si l’on tranche le mois d’août, si l’on baisse le taux d’occupation à 70 % ou si l’on multiplie les chiffres d’affaires, ce net disparaît.
Règle des 7N : séjours de 7 nuits minimum en août. Moins de balles perdues, plus grand filet.
Calendrier propre : soit gardez tout le mois d’août, soit louez-le tout. Les écarts tuent le profit.
Tarifs hebdomadaires : fixez des prix hebdomadaires élevés et de moyenne saison. Ajustez-vous tous les lundis en fonction des données, et non des nerfs.
Fournisseurs fiables : nettoyage, maintenance, urgences avec SLA. N’improvisez pas.
Juridique d’abord : permis VT, assurances, règles communautaires. Publier sans cela, c’est jouer à la roulette russe.
Impôt prévu : décidez si vous déclarez comme location touristique sans services (pas de TVA) ou hôtelière avec services (TVA éventuelle). Elle est définie par les opérations, et non par des vœux pieux.
Les locations de vacances à Dénia et Jávea sont axées sur les micro-marchés : Les Marines, Les Rotes, Arenal, Cala Blanca, Portitxol... Une copie générique ou des photos aléatoires ne suffisent pas. Ce qui fonctionne, c’est le positionnement, la tarification dynamique et un fonctionnement sans faille.
Chez La Naya Real Estate, nous travaillons avec des propriétaires qui recherchent la rentabilité sans le stress. Nous sommes hyper-locaux à Dénia et Jávea, multilingues et axés sur le vrai marketing (photos, vidéos, YouTube, publicités) pour attirer des clients qualifiés. Nous coordonnons la gestion de locations de vacances à Dénia et Jávea avec des partenaires de confiance, en alignant les questions juridiques et fiscales avec des conseillers qui parlent clairement.
Traduction : vous choisissez votre objectif (vivre ou louer en été) ; nous fournissons le plan pour que le nombre règne et que l’expérience en vaille la peine.
Arrêtez de vous battre avec des « peut-être ». Le rêve « je pourrais gagner 6 000 € » est de la fumée si vous ne faites pas les chiffres. Votre maison mérite mieux : la paix ou le profit, mais choisi par vous, pas l’inertie.
Que proposons-nous ?
Calculateur de filet d’été gratuit : nous le faisons en 20 minutes avec vos données réelles (emplacement, m², capacité, photos, historique).
Plan calendrier : blocs intelligents, séjours minimums et stratégie tarifaire pour août, juin et septembre.
Liste de contrôle juridique et fiscale à publier sans surprise dans la Communauté valencienne.
Envoyez-nous un e-mail à l’adresse hello@lanayarealestate.com, appelez-nous au +34 685 56 22 71, ou rendez-vous à notre bureau à C/ Diana 7, Dénia. Si vous préférez, réservez ici : lanayarealestate.com.
En 2025, l’été n’est pas négocié, il est conçu. Soit vous le vivez pleinement, soit vous le louez bien. Les deux options gagnent si vous décidez en fonction des chiffres. Lequel choisirez-vous ?